Martan lakitieto: Yhteisomistus

Yhteisomistuksesta kannattaa tehdä heti alkuvaiheessa kirjallinen sopimus. Jälkikäteen ja ongelmien syntyessä on vaikea päästä yhteisymmärrykseen omistuksen ehdoista ja käytännön asioiden hoidosta. 

Yhteisomistussuhteesta on kyse, kun kaksi tai useampia henkilöitä omistaa yhdessä esimerkiksi kiinteistön, asunnon, esineen tai eläimen. Yhteisomistussuhteita syntyy esimerkiksi parisuhteessa tai perinnönjaossa, tai jos esimerkiksi vanhemmat lahjoittavat lapsilleen vaikkapa kesämökin.

Yhteisomistus on määräosaista

Yleensä jokainen yhteisomistaja omistaa tietyn osan yhteisomistuksessa olevasta omaisuudesta, eli yhteisomistus on määräosaista. Esimerkiksi puolisot omistavat yhdessä kiinteistöstä ½ määräosan kumpikin. 

Oikeuksia ja velvollisuuksia

Yhteisomistuslain 2 §:n mukaan yhteisomistajien osuudet ovat keskenään samansuuruiset, jollei muuta näytetä toteen. Yhteisomistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta luovuttaa osuutensa, hakea siihen kiinnityksiä tai panttioikeuksia ja muutenkin määrätä osuudestaan. Lisäksi hänellä on oikeus käyttää yhteistä esinettä hyväkseen sellaisella tavalla, että hänen toimenpiteensä eivät loukkaa toisten yhteisomistajien vastaavia oikeuksia. 

Yhteisomistajalla ei ole oikeutta vaatia korvausta toiselta yhteisomistajalta, jos hän käyttää vaikkapa kesämökkiä vähemmän kuin toinen, ellei tällaisesta korvauksesta ole yhdessä erikseen sovittu. 

Pääsääntöisesti, jos yhteisomistuksen kohde halutaan myydä, tarvitaan siihen kaikkien yhteisomistajien suostumus. 

Yhteisomistuksen kohteeseen kohdistuvista veroista ja maksuista, esimerkiksi vakuutuksista, vastaavat yhteisomistajat osuuksiensa mukaisesti. Tästä periaatteesta voidaan sopimuksella poiketa. 

Sopimus kannattaa tehdä alussa

Sopimus kannattaa tehdä heti yhteisomistussuhteen alkuvaiheessa, jolloin erimielisyyksiä ei ole vielä syntynyt. Jälkikäteen on todella hankalaa päästä yhteisymmärrykseen sopimuksen ehdoista. 

Sopimuksessa kannattaa sopia ainakin yhteisesti omistettuun esineeseen liittyvästä päätöksenteosta. Sovitaan kustannusten jaosta ja käyttövuoroista sekä siitä, miten yhteisomistussuhde aikanaan puretaan. Sopimukseen kirjataan myös, miten laskujen maksut hoidetaan. 

Milloin syntyy ongelmia?

Yhteisomistajille saattaa tulle kiistaa siitä, kuka saa milloinkin käyttää kohdetta, miten käyttövuorot jaetaan, kuka päättää mahdollisista huolloista ja korjauksista tai kuka vastaa ylläpito- tai korjauskustannuksista. 

Uskotun miehen määrääminen

Mikäli yhteisesti omistetun esineen hoidosta ei päästä yhteisymmärrykseen, on yhteisomistajalla oikeus hakea oikeudelta uskotun miehen määräämistä. Tämän tehtävänä on hoitaa yhteistä esinettä ja sen hallintoa omistajien yhteiseksi hyväksi. 

Oikeus varaa niille yhteisomistajille, jotka eivät ole yhtyneet hakemukseen, tilaisuuden lausua siitä mielipiteensä. Mikäli on päteviä perusteita uskotun miehen määräämiseksi, oikeus määrää uskotun miehen joko määräajaksi tai toistaiseksi hoitamaan tehtävää. Tämä on maksullista toimintaa, jonka hoitaa yleensä lakimies. 

Osuuden voi myydä tai lahjoittaa

Jokainen yhteisomistajista voi myydä tai lahjoittaa omistamansa määräosan omaisuudesta, jolloin on kyse kaupasta tai lahjasta. Oman osuutensa voi myydä tai lahjoittaa muille yhteisomistajille tai ulkopuoliselle. 

Kiinteistön halkominen

Jos kiinteistö jaetaan osakkaiden kesken heidän omistamiensa osuuksien mukaisesti uusiksi pienemmiksi kiinteistöiksi, puhutaan halkomisesta. Halkomista voi hakea yksikin yhteisomistaja, eikä sen suorittamiseen tarvita kaikkien omistajien suostumusta. Halkomista haetaan Maanmittauslaitokselta. 

Jakosopimuksen jälkeen lohkominen

Kiinteistön yhteisomistajat voivat tehdä keskenään sopimuksen, jossa he sopivat kiinteistön jakamisesta. Toisin sanoen he sopivat, minkä alueen kiinteistöstä kukin saa. Jakosopimus tehdään kirjallisesti, ja sen vahvistaa kaupanvahvistaja, joka on läsnä sopimuksen allekirjoitustilaisuudessa. 

Jakosopimuksen jälkeen kukin yhteisomistaja hakee itsenäisesti lainhuutoa saamaansa alueeseen. Lainhuudon myöntämisen jälkeen aloitetaan lohkominen, jossa muodostetaan sopijapuolille sopimuksen mukaiset uudet kiinteistöt. 

Yhteisomistussuhteen purkaminen

Mikäli kukaan yhteisomistajista ei halua ostaa osuutta yhteiseen omaisuuteen, eikä sen jakaminen ole mahdollista, on yhteisomistussuhteen purkaminen ainoa keino päästä eroon omistuksestaan. Tällöin tuomioistuin voi yhteisomistajan vaatimuksesta ja muita yhteisomistajia kuultuaan määrätä esineen myytäväksi. Oikeuden tulee tarvittaessa määrätä uskottu mies hoitamaan omaisuuden myymistä ja huolehtimaan kauppahinnan jakamisesta. 

Artikkelin kirjoittaja Tuula Rainto työskentelee asianajajana lakiasiaintoimisto Amoksessa.